Dans cette interview riche en information, vous allez découvrir Enzo, un jeune investisseur dans l’immobilier qui a commencé à 21 ans alors qu’il était encore étudiant. Il va vous dévoiler comment il a commencé si jeune et qu’elles sont les techniques et astuces qu’il a mis en place pour vivement en seulement 1 an de ce business.
Démarrer dans l’immobilier en tant qu’étudiant
Antonio C : Je suis avec un ami investisseur immobilier, Enzo. Il vit à 100% de ses investissements immobiliers et puis aujourd’hui, je souhaiterais vous le présenter puisqu’ il a une expérience qui est assez particulière, puisqu’il vit de ses business dans l’immobilier et il a commencé très tôt à l’âge de 21 ans. Est ce que tu peux te présenter pour ceux qui ne te connaissent pas ?
Enzo R : je m’appelle Enzo, j’ai 21ans. Je suis originaire de Reims et j’étais étudiant en école d’ingénieur dans le Génie Civil avant d’arrêter pour commencer un petit peu l’entrepreneuriat, investir dans l’immobilier, créer des business internet. Voilà pour faire rapidement et aujourd’hui je vis entièrement de tout ça.
Antonio C : est-ce que tu peux nous parler de ton départ un peu atypique. Peux-tu nous dire comment tu as commencé à investir dans l’immobilier ?
Enzo R : j’ai commencé à investir alors que j’étais encore étudiant en école et ce n’était pas évident d’avoir un prêt immobilier classique auprès d’une banque, puisqu’ on n’a aucune garantie à leur donner, donc je suis simplement passer par un prêt étudiant, prendre l’argent à la banque, mais de manière un peu détournée et l’argent du prêt étudiant, je l’investis dans de l’immobilier.
Antonio C : alors quand tu allais voir les banques pour faire ton emprunt de type étudiants, comment est-ce que ça s’est passé ? Est-ce que tu leur as dit, voilà je vais me lancer dans des études, j’ai besoin de ci ou ça, ou alors est-ce que tu l’a joué en mode c’est pour utiliser pour investir dans l’immobilier comment est ce que tu as fait ?
Enzo R : je fais l’étudiant, j’ai dit simplement voilà je suis étudiant, je suis chez mes parents, j’aimerai un petit peu prendre mon envol, j’en ai marre d’être chez eux donc je voudrais un appartement, il faudrait une voiture pour aller à la fac, j’ai besoin de payer mes manuels de cours, en bref j’ai besoin de plein de trucs pour vivre, il faut partir de chez mes parents et c’était très simple comme toujours au McDo, tu donnes ta carte étudiante et t’as un burger en plus et c’est comme ça que j’ai donné ma carte étudiante à une banque et je suis reparti avec 50000€.
Antonio C : ok, donc une fois que tu as fait ça, tu as fait un emprunt étudiant de 50 000 € comme tu nous disais, mais un investissement immobilier ça coûte plus cher, comment est-ce que tu as fait ?
Choisir un bon secteur pour investir dans un bien immobilier
Enzo R : ça dépend en fait du marché sur lequel tu es présent, moi j’étais à Epernay, dans une petite ville de province où le prix au mètre carré est de 500€ en moyenne. j’ai acheté moins cher parce qu’il y avait des travaux à faire, donc même avec 50 000€ dans mon marché, c’était possible d’investir.
Antonio C : Très bien.
Enzo R : bien sûr, si on est à paris, lyon, marseille, c’est plus compliqué voire même impossible à paris, mais moi je pouvais.
Antonio C : ok, donc tu as fait un premier emprunt étudiant ?
Enzo R : oui
Antonio C : c’était pourtant le tout premier investissement et tu en a fait qu’un seul ?
Enzo R : exactement
Antonio C : tu empruntes auprès d’une banque, tu investis dans l’immobilier et comment est-ce que ça se passe après ? Comment as- tu fait pour le mettre en location ?
Enzo R : Bien avant, il y a une grosse phase de travaux et beaucoup de choses à faire, voilà tout refaire la salle de bains, la cuisine, les murs, les plafonds, l’électricité, l’isolation thermique par mal de choses à faire et ensuite décider d’exploiter ce bien en saisonnier donc pour des touristes, étant donné que la ville d’Epernay est très connu pour son champagne, c’est la capitale mondiale du champagne, moët et chandon et beaucoup de clients qui viennent là bas, c’est pour ce tourisme autour du champagne.
Antonio C : ok donc aujourd’hui tu as des biens immobiliers qui te génèrent de l’argent sur du saisonnier et quels sites utiles-tu ?
Enzo R : principalement airbnb qui génère vraiment le plus de trafic
Antonio C : ok tu as d’autres biens immobiliers ?
Enzo R :oui
Choisir entre la location meublé ou traditionnelle
Antonio C : comment est-ce que tu fais ? Est-ce que tu as qu’une seule stratégie sur airbnb ou
Est-ce que tu as d’autres stratégies d’investissement immobilier ?
Enzo R : oui aussi en meublé étudiant, parce que le saisonnier c’est bien, ça dégage beaucoup d’argent, mais voilà c’est chronophage même si ce n’est plus moi qu’il le fait aujourd’hui, je voulais un petit peu diversifier parce que voilà, différents types appartements, différents types de location, différents types de locataires, c’est toujours plus intéressant que d’avoir un seul truc, je pense pour pouvoir jouer un petit peu comme ça.
Antonio C : ok donc t’as diversifié tes stratégies, il y a plusieurs types d’appartements, est ce
que tu peux nous dire aujourd’hui un peu plus sur l’investissement saisonniers ?
Enzo R : les deux locations c’est la même chose, c’est un appartement meublé qu’on va louer à la seule différence c’est qu’en saisonnier, c’est du court terme, donc quelques jours pas plus. en général on a une clientèle de passage, ce serait des touristes ou des professionnels ou des étudiants en stage; alors que le meublé étudiants, c’est du long terme, c’est à dire que c’est un étudiant qui va venir au moins pour neuf mois, un an voire deux ans ou plus et qui va y vivre au quotidien.
Antonio C : D’accord. Maintenant que tu es investisseur et que tu gagnes ta vie avec tes business qu’est-ce que ça a changé pour toi ?
Enzo R : tout a changé, beaucoup plus de liberté, c’est vraiment ce que je voulais chercher parce que se lever tous les jours pour aller à la fac, se lever et il fait froid en hiver, bref on n’a pas envie d’aller voir le professeur qui n’a même pas l’air d’être heureux lui-même, nous apprend des trucs qui sont bien souvent inutiles d’autant plus pour la médecine avec des gens qui sont malades, ce n’était pas épanouissant tout ça.
Antonio C : oui
Enzo R : aujourd’hui je m’épanouis beaucoup plus dans tout ce que je fais, c’est pour moi, c’est mon business, je peux faire tout ce je veux quand je veux où je veux avec qui je veux, donc vraiment le mot, c’est liberté, c’est ce que ça m’a rapporté et maintenant je kiff à 100%.
Enzo R : c’est un sentiment qui est assez fou ! Tu as toujours ce sentiment d’être en week-end. Vous respirez, vous faites ce que vous voulez et vous faites quand vous voulez et surtout si vous voulez, c’est seulement à partir de là que vous allez vraiment, pleinement à mon avis vous épanouir.
Comment obtenir un prêt auprès d’une banque ?
Antonio C : Maintenant, on va vous parler de comment est-ce que VOUS allez pouvoir investir dans l’immobilier surtout si vous n’avez pas forcément d’apports, pas forcément d’argent, donc on va en parler maintenant. Bien évidemment on n’est pas, Enzo n’est pas un magicien, il ne va pas vous dire ce que vous souhaitez entendre, en vous disant, voilà vous n’avez rien à faire, vous n’avez jamais bossé, vous allez pouvoir emprunter aux banques, ce n’est pas vrai, ce n’est pas possible, du moins sauf si vous êtes étudiant, là vous allez vous régaler, d’ailleurs je pense que c’est selon les banques, le niveau d’âge auquel on peut emprunter tout en étant considéré comme étudiant tu l’estime à peu près à combien ? Moi je pense que c’est en dessous de 24 ans
Enzo R : non un peu plus, je crois que c’est 27 ans max, ça limite entre 26, 27 ans je crois
Antonio C : ok ça dépend des banques, mais voilà, vous vous renseignez auprès des banques pour savoir jusqu’à quel âge vous pouvez emprunter avec l’emprunt étudiant et donc du coup, vous allez pouvoir utiliser ce gros effet de levier, même si vous n’avez absolument aucun revenu, mis à part ces cas-là, on va maintenant vous dire étape par étape comment est ce que vous allez pouvoir faire comme Enzo, parce que moi je ne sais pas. Comment est ce qu’on va faire pour pouvoir investir dans l’immobilier, alors Enzo est ce que tu pourrais nous dire quelle est la première étape si on veut investir dans l’immobilier ?
Définir son projet immobilier avant d’investir
Enzo R : pour moi la première étape est la définition du projet, savoir ce qu’on veut exactement faire en investissant dans l’immobilier, le type de bien, surface, quel type de location, saisonnier, étudiant, en colocation et budget.
Antonio C : alors qu’est-ce que tu conseillerais comme type de premier investissement ?
Enzo R : ça dépend un petit peu du budget des personnes, un petit studio pour faire un petit meublé étudiant sur du long terme, c’est quelque chose qui n’est pas très risqué ça marche, tu as beaucoup de demandes, c’est des petits montants, petites surfaces, ça se vend très bien et très vite, donc pourquoi pas si les gens sont vraiment très frileux pourquoi pas un parking où là encore c’est beaucoup moins risqué
Antonio C : Et tu le mettrais en saisonnier dans un appartement ou alors tu le mettrais à long terme comme premier investissement ?
Enzo R : franchement les deux sont potables ça peut se faire au niveau des deux parce qu’il n’y a pas de risque sur les deux, c’est à peu près la même chose, car si on a envie de faire un peu plus de rotations saisonniers y aura beaucoup plus d’argent.
Antonio C : ok quel est pour toi la deuxième étape une fois que tu as définit ton projet, tu t’es dis « je veux investir 50 000€ » ? C’est quoi la seconde étape ?
Enzo R : si c’est un premier investissement, je peux peut-être les inviter à aller voir la banque en priorité,pour parler du taux d’endettement, voir si on peut emprunter, combien
va pouvoir rembourser au niveau de la mensualité.
Antonio C : d’accord
Définir le type de location que l’on va avoir dans son logement locatif
Enzo R : histoire de se rassurer, c’est le premier investissement, donc prendre un rendez vous préalable à la banque et après dans le futur pour d’autres investissements, si on est
confiant, ce n’est pas forcément la seconde étape à faire.
Antonio C : ok donc première étape je sais ce que je veux par exemple un tout petit appartement le plus petit possible juste pour essayer. Deuxième étape je vais voir la banque pour savoir si mon cas me permet d’avoir un emprunt. Si je suis étudiant, j’emprunte un maximum avec le prêt étudiant. Si je ne suis pas étudiant, je montre soit des fiches de salaire. Maintenant aller voir différentes banques, faut ne pas vous arrêter à une seule. Troisième étape, c’est quoi donc une fois qu’on a vu la banque, une fois qu’on a le cash voilà, imaginons que je vais à la banque, je suis étudiant, ils m’ont donné 50 000€, je fais quoi ?
Enzo R : on trouve le bien qui peut nous correspondre en fonction de nos critères, on voulait un studio dans telle ville avec les prix du marché, on regarde un peu le prix au mètre carré moyen et puis, on essaye de voir si ce qu’on repère, c’est plutôt intéressant ou pas, donc c’est
de trouver la pépite qui va nous dégager du cash.
Qu’elle est un bon prix au mètre carré m2 ?
Antonio C : alors comment est-ce que toi tu ferais, pour toi, quel est ton critère principal pour
trouver une bonne affaire ? Si tu avais qu’un seul critère, le plus important ?
Enzo R : oui, c’est le prix au mètre carré à l’achat, on sait à l’achat, si la bonne affaire est fait
ou pas, donc c’est vraiment pas comparé, si on a 100 mètres carrés à 100 000€, on sait que le coût du mètre carré, c’est 10000€. Si dans cette ville là, normalement c’est 9000€ le mètre carré en moyenne dans ce quartier, ce n’est pas une bonne affaire. Par contre, si normalement le prix au mètre carré en moyenne c’est 12000€, voilà on voit qu’il y a potentiellement une bonne affaire et on essaie de comprendre pourquoi ce rabais est ce que c’est parce qu’il ya vraiment un truc qui ne va pas, c’est parce qu’il ya beaucoup de travaux, est-ce que c’est la situation du vendeur qui est un peu spécial, type divorce, succession, on essaye de comprendre pour savoir si ce n’est pas un traquenard et puis voilà, mais c’est vraiment le prix au mètre carré à l’achat qui est le plus important pour moi.
Antonio C : comment fais- tu pour connaître le prix moyen au mètre carré dans une ville ou dans une région ?
Enzo R : il y a deux solutions : quand on ne connaît pas du tout le marché, c’est d’aller sur google, on tape prix m² + le nom de la ville on tombe sur un site qui s’appelle meilleuragents.com et là, c’est très bien fait, c’est un très bon site avec des indices de confiance qui sont top et on a une idée vraiment quartier par quartier, voire même rue par rue dans certaines grosses villes, du prix du matériel ou alors à partir de l’expérience du terrain, c’est à dire que l’on connaît notre marché, on connaît la ville on sait que dans tel quartier ou dans cette ville, ça coûte tant au mètre carré en fonction des spécificités du bien sûr face, moulures etc.
Antonio C : donc je sais ce que je veux, un appartement à 50000, je vais à la banque, elle me fait 50000 parce que je suis étudiant ou alors parce que je suis en CDI ou en CDD avec
un peu d’apport ou en CDI sans apport, je trouve la bonne affaire, je l’achète et maintenant que j’ai mon épave, mon appartement qui est tout dégueulasse, mais j’ai fait la bonne affaire, quelle est l’étape suivante ?
Enzo R : les travaux, parce qu’on n’a pas dit, vaut mieux acheter un truc bien pourri ça au moins on va avoir beaucoup de valeurs dans l’appartement, le rénover, c’est vraiment souvent dans les appartements qu’il y a beaucoup de travaux qu’on va créer le plus d’argent, donc c’est ça qui peut rester ensuite la fameuse étape des travaux, donc rénover, faire ce qu’il y a à faire, soit changer les cuisines, les sols, les plafonds, l’électricité, tout ce qu’on veut.
Antonio C : ok, quel type de décoration tu mets principalement dans tes appartements ?
Enzo R : ça dépend en fait de comment tu vas louer parce que celui que je loue à un étudiant, c’est sympa, pas très cher, parce que je sais que ça va être déglingué, je n’ai pas besoin de mettre un gros budget, ça reste un étudiant même si ça ne veut pas dire que je ne le respecte pas, c’est top, c’est bien, c’est neuf, mais ce n’est pas très cher. Pour du saisonnier, ça ce sont des choses un peu plus haut de gamme par exemple, moi j’ai des chaises louis xiv un peu doré, un miroir baroque, des lustres un peu en or, du parquet en chêne clair bref ces belles couleurs petit peu qui brillent.
Antonio C : d’accord, tu dis ok, je vois bien ce type de personne dans ce logement et tu adaptes l’équipement que tu mets à l’intérieur.
Enzo R : oui, clairement
Calculer ses bénéfices pour sin investissement immobilier
Antonio C : entendu, donc je récapitule à chaque fois pour les personnes pour bien que vous compreniez, vous savez ce que vous voulez, une affaire par exemple à 50k, vous allez à la banque, il vous donne les 50000, ensuite vous trouvez la bonne affaire à partir du critère principal qui est un appartement ou un bien qui est en dessous du prix au mètre carré sur le marché, vous faites ensuite les travaux, vous décorez et ensuite c’est quoi la 5e étape ?
Enzo R : on ramasse le cash, c’est le moment de mettre quelqu’un dans l’appartement puis on récolte des loyers et puis voilà c’est la meilleure partie.
Antonio C : comment tu fais pour trouver des locataires que ce soit en courte durée ou en longue durée ?
Enzo R : en courte durée et bien voilà, il ya beaucoup de sites de mise en relation entre propriétaires et locataires, type Airbnb, abritel et homelidays booking etc. on compose notre
annonce, les clients viennent à nous tout seul grâce à la puissance de frappe du site, si on accepte ou on n’accepte pas et c’est terminé. Pour du long terme, un étudiant, le classique, le bon coin toujours très efficace, une petite annonce on se fait tout de suite bombardé d’appels, puis on fait le tri, puis on fait des visites et puis on loue.
Antonio C : Voila, notre interview touche à sa fin. Merci Enzo pour tous tes bons conseils. J’espère qu’ils seront utile à plus d’un de nos lecteurs.